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Consideraciones del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación

El nuevo NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN ARGENTINA establece los siguientes plazos de prescripción, de caducidad y otras situaciones relevantes para el ejercicio profesional:

Articulo 2560: El plazo de la prescripción genérica es de cinco años, excepto que esté previsto uno diferente; tal es el caso del art. 1275 transcripto más abajo, cuando afecta la estructura edilicia
Articulo2561: El reclamo de la indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil, prescribe a los tres años.

Articulo 2564: Prescribe al año el reclamo por vicios redhibitorios (inc. a)y el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga duración. El plazo se cuenta desde que se produjo la ruina (inc.c).

Articulo 1275: El constructor de una obra de un inmueble destinado por su naturaleza a tener larga duración conjuntamente con el vendedor que la haya construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su profesión habitual responden al adquirente de la obra por los daños que comprometan su
solidez y que la hacen impropia para su destino, por diez años.
Según la causa del daño responden concurrentemente el subcontratista, el proyectista, el director de la obra y cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.

Articulo 1055: La responsabilidad por defectos ocultos caduca, si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió. Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente.

Articulo 1054: El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto dentro de los sesenta dias de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos.

Articulo 747: El comitente tiene derecho a requerir la inspección de la cosa en el acto de su entrega. Su recepción hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa.
Articulo 1264: El constructor no puede variar el proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente, excepto que las modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación. Las modificaciones deben ser
comunicadas en forma fehaciente al comitente con indicación de su costo estimado.
Si las variaciones implican un aumento superior a la QUINTA (1/5) PARTE DEL PRECIO PACTADO, EL COMITENTE PUEDE EXTINGUIRLO COMUNICANDO SU DECISIÓN DENTRO DEL PLAZO DE DIEZ DÍAS DE HABER CONOCIDO LA NECESIDAD DE LA MODIFICACIÓN Y SU COSTO ESTIMADO.

Articulo 1268: La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato.
Articulo 1269: En todo momento y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos el comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance, la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.

Articulo 1272: Si se conviene o es de uso un plazo de garantía par que el comitente verifique la obra o
compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.

Honorarios
El art. 2560 del Código establece un plazo de prescripción general para los reclamos de obligaciones que es de cinco años. Este sería el plazo a partir del 1º de agosto próximo para el reclamo de honorarios por parte del profesional.

Vicios aparentes
El art. 1271 del Código prevé que la recepción de la obra por el dueño hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la conformidad del comitente con la calidad de la obra.

Vicios ocultos
El comitente tiene tres años para denunciar los vicios ocultos o diferencias de calidad en el inmueble que no pudieron ser advertidos a la recepción. Pasados los tres años sin que se hayan advertido los vicios, caduca el derecho del comitente a reclamarlos en el futuro. (art. 1095)

Conocido el vicio por el comitente, en tanto ello haya ocurrido dentro de los referidos tres años, debe denunciarlo al contratista dentro de los 60días (art. 1054). Denunciado el vicio, el comitente tiene el plazo de 1 año para iniciar la acción (art 2564).

Ruina
El constructor de una obra destinada a larga duración responde a su comitente y al adquirente por los daños que afectan la solidez de la obra y la hagan impropia para su destino. El daño debe producirse dentro de los 10 años de recibido para que deba asumirse tal responsabilidad (art. 1275). La responsabilidad por ruina es tanto del constructor como de quien vende la obra que ha construido, si es esa su actividad habitual (art. 1274).

Esta obligación del constructor se extiende también al subcontratista, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra. Esta extensión de la obligación es concurrente (art. 1274)

Producida la misma, el plazo para la prescripción de la acción es de un año (art. 2564 inc C).

Las personas señaladas como responsables deberán acreditar para liberarse que la causa de la ruina es ajena a la construcción o al riesgo de su propia actividad.

Normas administrativas
El art. 1277 hace responsable al profesional junto con el constructor y los subcontratistas por los daños producidos por incumplimiento de normas administrativas.

Modalidad contractual
En el supuesto que nada se hubiese pactado con relación al modo en que se construiría la obra, el art. 1262 del Código presupone que la obra se ejecuta por el sistema de ajuste alzado.

Información al comitente
El profesional tiene la obligación, según el art. 1256, de informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obra comprometida.

Dr. Ricardo Terrile

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